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“집값 상승 당분간 지속될 것”
고종완 박사, 본지 부설 아카데미서 밝혀
전세가와 매매가는 불가분이라 추이 살펴야
광역교통망에 따라 안산 집값 상승 지속 예측
2015년 07월 16일 (목) 09:58:44 유돈명 dony7072@hotmail.com
   

안산의 집값 상승은 당분간 이어질 전망이란 예측이 나왔다. 이 같은 의견은 본지 부설 안산시CEO아카데미 92번째 강사로 나선 고종완 박사의 강의에서 제기됐다.

고종완 박사는 부산대 법정대, 숭실대 노사관계대학원과 건국대 부동산대학원을 졸업한 후 한양대에서 도시공학박사를 취득한 후 대통령직속 지방자치발전위원회 자문위원, 여의도연구원 정책자문위원, 국민연금공단 투자심의위원, 대한부동산학회 연구이사 등을 맡으며 부동산과 자산관리 전문가로 활동하고 있다.

또한 매일경제 머니쇼 MC, TV조선 부동산평론가 , MBC 경제매거진 자문위원으로도 활동하고 있으며 현재 한국자산관리연구원과 가치닷컴 대표를 맡고 있다.

고 박사는 집값이 5~6년 상승, 3~4년 하락 등의 주기를 보이고 있다며 수도권과 서울이 최근 저점을 찍었기 때문에 이제 상승하는 터닝포인트라고 강조했다. 강남의 집값이 고점이었던 2006~7년에 비해 35%까지 떨어졌지만 최근 90%까지 올라갔다는 것이 이를 입증하고 있다고 그는 덧붙였다.

수도권 주택 시장이 침체인 것에 반해 지방은 활력을 찾고 있는 것은 상당히 이례적이라고 말하는 고 박사는 주택의 전세와 매매 가격은 항상 같이 간다고 전했다. 전세가가 상승하며 매매가도 상승하고 전세가 하락은 매매가도 하락한다는 것. 또한 수도권의 주택 공급 과잉에 대해서도 충분한 수요가 있기 때문에 우려할 수준을 아니라고 주장했다.

고 박사는 주택 가격에 있어 가장 중요한 요소로 생활권을 꼽았다. 행정구역상 위치가 아니라 어떤 생활권에 있느냐에 따라 가치가 달라진다는 것.

고 박사는 “사당동과 방배동은 인접해 있지만 주택 가격은 2배 차이가 난다. 이는 행정구역이 아닌 동일한 생활권 즉 소득, 직업, 교육 수준 등이 비슷하냐 그렇지 않느냐가 주택 가치 판단에 중요한 요소이기 때문”이라고 강조했다.

주택 시장의 변동 요인을 전통이론에 근거해 살펴보면 우선 인구, 세대수 증가가 직접적 영향을 미치며 특히 15~64세의 생산 가능 인구수와 노인층의 증가 유무가 중요하다는 고 박사다. 여기에 소득 수준, 주변 인프라, 그리고 행정적 위치의 변화 즉 국가 차원의 개발 계획 등이 중요한 변수라 강조했다.

이를 안산에 대입하면 우선 인구나 세대수가 상승하긴 했으나 전반적인 정체 수준이며 소득도 완만하게 증가하는 상황이라는 것. 안산의 전세가가 높은 것은 실 수요자의 매매가 높기 때문이며 전세가가 2분기 이상 떨어지면 매매가도 내릴 가능성이 높다고 진단했다.

또한 안산의 주택보급률은 경기도 평균에 비해 떨어지는 97.2%로 적정 주택보급률 105%에 비해 낮기 때문에 안산으로의 유입이 많아질 것이며 전세가 상승도 당분간 지속될 것으로 예측했다. 이는 매매가의 상승 역시 2~3년 간 지속될 것을 의미한다고 고 박사는 전했다.

특히 광역철도망, 그중에서도 신안산선으로 인한 상승 요인이 클 것으로 예측했다. 고 박사는 “지하철 개통으로 집값이 15~23% 정도 상승한다. 이는 지하철 9호선 연장선이 개통한 이후 1년6개월 사이 주변 집값이 30평 기준 8천만원에서 2억까지 상승한 것이 잘 보여주고 있다.”고 강조했다.

그는 부동산을 자산관리 관점에서 해석하며 고정관념, 편견, 잘못된 인식을 극복하고 발상의 전환이 필요하다고 강조했다. 특히 인구와 소득 감소, 일본의 상황 등을 통해 집값 하락을 우려하는 목소리가 크지만 자신의 견해는 다르다고 피력했다. 인구는 2030년까지, 가구수는 2040년까지 완만하게 증가할 것이며 소득 역시 저성장속에서도 증가할 것으로 예측했다.

그렇기 때문에 지금은 20~30평대의 주택을 구입할 시기라고 강조했다. 성공적인 투자는 불황기에 해야 하며 특히 하반기부터 수도권 주택 시장이 본격 상승할 것으로 그는 내다봤다.

그는 끝으로 벌집순환모형을 통한 중장기 부동산 시장을 예측하면서 부산, 창원, 대전, 광주, 울산, 대구 등 그 동안 주택시장이 상승했던 지역은 당분간 유지하는 수준에 머물다 하락 국면으로 접어들 것으로 예측했다.

하지만 인천, 경기, 서울 지역은 주택 가치 상승에 따라 가격은 점차 상승 국면으로 접어들 것이고 이는 당분간 지속될 것으로 내다봤다. 특히 안산의 경우 신안산선, 소사~원시선, 수인선은 물론 제2경부고속도로의 개발축에 들어가 있어 집값 상승은 좀 더 지속될 것으로 예측했다.
<유돈명 기자>

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